حباب اجاره‌بها در تهران تركيد؟

در حالی كه اجاره‌نشین‌ها در پایتخت از نرخ‌های بالا گلایه دارند، اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسكن از كاهش 17 درصدی نرخ اجاره آپارتمان حكایت می‌كند. اجاره‌بها كه در بهار و تابستان امسال به ترتیب 10 درصد و 12درصد نسبت به فصل‌های قبل افزایش پیدا كرده بود، براساس این آمار در مسیر كاهش قرار گرفته است. تاثیر روانی تدارك وزارت مسكن برای تعیین اجاره‌بها و كاهش نقل‌وانتقال در فصل سرد سال، مهم‌ترین علل افت اجاره‌بها مطرح شده است.

حباب اجاره‌بها در تهران تركید؟

تب اجاره بها پایین آمد؛ كاهش 17 درصدی نرخ اجاره در تهران

متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسكونی: 7/1 میلیون تومان

گروه مسكن- فرید قدیری، لیلا درخشان: اجاره‌بها در تهران كه در بهار و تابستان امسال به ترتیب 10 درصد و 12 درصد افزایش پیدا كرده بود، در فصل پاییز با كاهش 17 درصدی مواجه شد. گزارش دنیای‌اقتصاد از جزئیات رهگیری پاییزی معاملات مسكن در تهران حاكی است هر مترمربع آپارتمان مسكونی برای فروش با قیمت یك میلیون و 735 هزار تومان و برای اجاره نیز با نرخ 7 هزار و 800 تومان در قراردادهای بنگاه‌های املاك به ثبت رسیده است كه به این ترتیب متوسط قیمت مسكن در تهران طی پاییز امسال در مقایسه با تابستان 3 درصد افزایش پیدا كرده است.

همچنین میانگین قیمت مسكن در فصل پاییز نسبت به پاییز سال قبل معادل 12 درصد افزایش پیدا كرده است كه در مقایسه با نرخ تورم عمومی، قیمت واقعی آپارتمان در تهران روند كاهشی را نشان می‌دهد. نرخ تورم در ماه آخر پاییز امسال به 8/12 درصد رسید.

در بازار اجاره آپارتمان مسكونی در تهران طی سه ماهه سوم امسال، نرخ‌های معاملاتی با شیب تندی افت كرده، به‌طوری‌كه هر مترمربع آپارتمان در حالی‌كه در بهار امسال با نرخ 8هزار و 500تومان و در تابستان با نرخ 9 هزار و 600تومان به مستاجران اجاره داده شد، در فصل پاییز با نرخ 7 هزار و 800 تومان اجاره رفت.

كاهش پاییزی نرخ‌های اجاره بعد از رشد 10درصدی در بهار امسال نسبت به زمستان سال قبل و همچنین رشد 12 درصدی در تابستان امسال نسبت به بهار، اتفاق افتاده است.

تحلیل‌گران بازار مسكن دو علت را برای سردشدن تب‌ اجاره‌بها در تهران عنوان می‌كنند.

بسته تعیین اجاره‌بها اگرچه هنوز نیامده، اما نقل‌قول‌های مسوولان وزارت مسكن درباره چند و چون این بسته و همچنین گزینه‌هایی كه برای نحوه اجرای محتوای بسته و احتمالا تنبیه و تشویق‌هایی كه برای گرانفروشان و منصفان بازار اجاره طی فصل پاییز مطرح شده بر رفتار موجران تاثیرگذار بوده است.

علت بعدی كه برای تغییر مسیر اجاره‌بها قابل طرح است به ركود بازار اجاره در فصل پاییز مربوط می‌شود. در بازار مسكن، عمده نقل‌وانتقال‌ها بخصوص در گروه‌های مستاجر در فصل تابستان انجام می‌شود.

در پاییز امسال، ماه به ماه حجم معاملات اجاره در تهران كاهش پیدا كرده است. در مهر ماه میزان قراردادهایی كه در بنگاه‌های املاك برای اجاره آپارتمان مسكونی تنظیم شده حدود 1500 فقره بوده كه این تعداد قرارداد در آبان به 1100 فقره رسید.

در آخرین ماه از فصل پاییز نیز تعداد معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاك تهران برای اجاره مسكن به 800 فقره رسید.

این شیب نزولی معاملات اجاره نشان‌دهنده كاهش حجم مستاجر در بازار است كه حتی انتظار می‌رود این روند در زمستان امسال شدت گرفته باشد. كارشناسان مسكن در عین حال نزدیك‌شدن نرخ اجاره به قیمت‌های قبل از تورم اجاره‌بها را نشانه مثبت نمی‌دانند و معتقدند بسته اجاره‌بها باید به شكلی كه مانع افزایش دوباره نرخ‌ها شود، از ابتدای سال آینده در تهران بكار گرفته شود.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، قیمت خرید مسكن در تهران طی فصل بهار نسبت به زمستان سال قبل 3 درصد كاهش پیدا كرد و از یك میلیون و 670 هزار تومان به یك میلیون و 600 هزار رسید. اما در فصل تابستان تحت تاثیر رونق معاملات تابستانی، متوسط قیمت خرید مسكن با 5 درصد رشد نسبت به تابستان به یك میلیون و 680 هزار تومان رسید و پاییز نیز با 3 درصد رشد سطح یك میلیون و 730 هزار تومان را تجربه كرد.

متوسط قیمت در كل كشور

به گزارش دنیای‌اقتصاد، براساس نتایج رهگیری معاملات مسكن در كل كشور، در پاییز امسال حدود 241 هزار قرارداد در بنگاه‌های املاك سراسر كشور به ثبت رسیده كه از این رقم، 176 هزار قرارداد در قالب مبایعه‌نامه تنظیم شده و به خرید و فروش ملك اختصاص داشته است. همچنین 55 هزار معامله اجاره ملك در این مدت انجام شده است و مابقی قراردادها به سایر معاملات ملك شامل هبه و پیش‌فروش، اجاره به شرط تملیك و تعداد سرقفلی اختصاص داشته است. متوسط قیمت هر متر مربع ملك معامله‌شده در كل كشور طی فصل پاییز امسال رقمی معادل 610 هزار تومان گزارش شده است، به‌طوری‌كه در استان‌های ایلام و یزد معاملات ملكی با كمترین قیمت در مقایسه با سایر استان‌ها انجام شده و استان‌های تهران و اصفهان گرانترین مناطق در این مدت بوده است.

همچنین بازار اجاره در كل كشور طی سه ماه سوم امسال در مقایسه با تهران دارای نرخ‌های پایین بوده است، به‌طوری‌كه اجاره‌بها در تهران طی این مدت دو برابر متوسط اجاره‌بها در كل كشور گزارش شده است.

تحلیل رییس پژوهشكده پولی از عوامل نابسامانی اجاره‌بها

رییس پژوهشكده پولی بانكی كشور معتقد است: رونق و ركود مسكن مساله مهندسی نیست كه آن را با میزان صدور پروانه‌های ساختمانی بسنجیم، بلكه موضوع اقتصادی است و متناسب با میزان معاملات و خرید و فروش‌های ملكی تغییر می‌كند.

فرهاد نیلی با اشاره به اینكه در نیمه اول امسال بازار مسكن در ركود بود، گفت: تعداد معاملات مسكن در دوران ركود كاهش پیدا می‌كند و در نتیجه كشف قیمت اتفاق نمی‌افتد. هر چقدر تعداد معاملات كمتر باشد، فاصله بین قیمت فروش و قیمت خرید افزایش پیدا می‌كند و بازار در ابهام است و فعالان بازار قیمت واقعی را نمی‌دانند. این باعث می‌شود كه تصمیمات بلندمدت اتخاذ نشود و افراد نیازهایشان را با تصمیمات كوتاه‌مدت رفع كنند، به همین دلیل در دوران ركود تعداد معاملات اجاره افزایش می‌یابد و حجم خرید كاهش پیدا می‌كند. در چنین بازاری، افزایش اجاره‌بها در حالی كه قیمت خرید مسكن ثابت است، افزایش پیدا می‌كند و نسبت طبیعی بین اجاره‌بها و قیمت مسكن مخدوش می‌شود. تقریبا همه این پدیده‌ها در تابستان 89 در بازار مسكن اتفاق افتاده است.