رشد 13 درصدی قیمت مسکن در مرداد/ متوسط قیمت: الهیه 5.3 میلیون تومان، بنی هاشم 2.4 میلیون تومان

یکی از مسائلی که دولت آنرا تکذیب می کرد و امیدوار بود بتواند آنرا با اجرای طرح هایی مانند مسکن مهر آنرا مهار کنند رشد قیمت مسکن بعد از هدفمند سازی یارانه ها بود، موضوعی که غالب کارشناسان مستقل نسبت به آن هشدار داده بودند ولی مدیران وزارت مسکن با تکیه بر فضای اجرایی طرحی مانند مسکن مهر معتقد بودند می توانند قیمت ها را مهار کنند.

آخرین برآوردهای صورت گرفته توسط کارشناسان مستقل نشان می دهد قیمت مسکن در مناطق میانی به بالای شهر تهران طی مرداد ماه سال جاری نسبت به مرداد ماه سال 89 معادل 13 درصد رشد پیدا کرده است البته اگر این نرخ را با نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی برای دوره یک ساله منتهی به تیرماه سال جاری مقایسه کنیم می بینیم نرخ توم 16.3 درصدی از متوسط رشد قیمت 13 درصدی براورد شده نشان می دهد رشد قیمت مسکن تا حد زیادی منطقی بوده است و با توجه به پیش بینی های صورت گرفته در مورد جهش قیمت که از سوی کارشناسان مطرح می شد تناسب ندارد، ولی آیا می توان این مسئله را به معنی موفقیت دولت در زمینه مهار قیمت مسکن و به عبارت دیگر تاثیر گذاری مسکن مهر در بازار دانست؟

واقعیت آن است که نمی توان تاثیر گذاری طرح مسکن مهر را در بازار مسکن بی تاثیر دانست ولی میزان این تاثیر گذاری به مراتب کمتر از مقداری است که دولت در تربیون های رسمی از آن سخن می گوید و دلیل اصلی این مسئله نیز ترکیب نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف است.

رشد بیشتر قیمت مسکن در مناطق میانی

بر اساس برآوردهای قیمت مسکن که توسط مهدی سلطان محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن صورت گرفته روند تغییرات از بالا به پایین افزایش پیدا کرده است یعنی هرچه از مناطق اعیان نشین به سمت مناطق میانی و مناطقی که محل سکونت اقشار متوسط جامعه نزدیک می شویم نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است یعنی در حالی که در مناطقی مانند الهیه و فرماینه متوسط رشد قیمت در حدود 7 درصد بوده وقتی به مناطقی مانند ستارخان و پونک می رسیم، رشد قیمت ها به 19 درصد نزدیک می شود.

این مسئله در حالی است که به گفته سیاستگذاران ومجریان مسکن مهر جامعه هدف مسکن مهر از میان اقشار متوسط به پایین جامعه هستند و به تبع اگر بخشی از تقاضای مناطق میانی به سمت مسکن مهر متمایل شده بود نباید شاهد این نرخ رشد در مناطق محل سکونت اقشار متوسط جامعه می بودیم.

از سوی دیگر هرچند متوسط نرخ رشد قیمت با نسبت به نرخ تورم پایین بوده است ولی 13 درصد رشد قیمت در حالی اتفاق می افتد که دقیقا قیمت ها بین تابستان 88 تا تابستان 89 کاملا ثابت بوده و به اصطلاح بازار در رکورد کامل به سر می برده است و این روند رو به رشد می تواند طلیعه رشد قیمت ها باشد.

همچنین پیش بینی های صورت گرفته توسط کارشناسان در مورد جهش قیمت چند رکن اساسی داشت که یکی از اصلی ترین محورهای آن اتخاذ سیاستهای انبساطی وعده داده شده توسط دولت برای سال 90 بود ولی می بینیم درحالی که 5 ماه از ابتدای سال 90 می گذرد هنوز تزریق نقدینگی به بخش های تولیدی و افزایش توان سیستم بانکی برای ارایه تسهیلات به بخش های مختلف در پرده ای از ابهام است و البته اخرین آمارهای بانک مرکزی در مورد میزان تسهیلات بانکی نشان می دهد در اردیبهشت سال جاری سیستم بانکی به ازای هر 100 تومان سپرده ای که دریافت کرده است معادل 103 تومان تسهیلات ارایه کرده و این به معنی ان است که سیستم بانکی منبعی برای ارایه تسهیلات در اختیار ندارد تا امکان تحریک تقاضا در بازار شکل بگیرد و انچه در بخش تقاضا به رشد 13 درصدی قیمت دامن زده است در شرایط کمبود منابع است یعنی تقاضایی که در سال 88 و قبل از هدفمند سازی به بازار وارد نشده بود بدون هیچ منبع مالی جدیدی به بازار وارد شده و این افزایش قیمت را دامن زده است و به طور حتم در صورتی که دولت به وعده های خود عمل می کرد و ارایه تسهیلات را اجرای می ساخت شاهد رشدی به مراتب بیشتر در سطوح قیمتی بودیم.

چشم انداز رشد هزینه ساخت وساز

نکته دیگری که می تواند چشم انداز رشد قیمت مسکن را تضمین کند افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، در حال حاضر بسیاری از سازندگان مسکن مهر زمزمه ضرورت افزایش 20 تا 25 درصدی هزینه ساخت در قراردادهای خود را مطرح می کنند، هرچند این مسئله از سوی مسئولین وزارت مسکن تکذیب می شود ولی حتی رئیس اتحادیه انبوه سازان شهر تهران نیز در گفتگویی با رادیو اقتصاد ضمن طرح مشکلات ناشی از افزایش قیمت مصالح عنوان کرده بود که افزایش 20 تا 25 درصدی هزینه ساخت منطقی است.

این به معنی آن است که هزینه ساخت مسکن مهر از 300 هزار تومان به حدود 360 هزار تومان افزایش پیدا کند، حتی اگر دولت تن به این کار ندهد این رشد 20 تا 25 درصدی در هزینه های ساخت واحدهای خارج از طرح مسکن مهر لحاظ خواهد شد و به خودی خود تضمینی خواهد بود بر افزایش قیمت مسکن البته اینبار بیش از نرخ تورمی که مراجع رسمی بر آن تاکید دارند.