وام‌های 20 و 25 ميليون تومانی به چه كسانی می‌رسد؟

وزیران عضو كارگروه مسكن در تاریخ 18/1/89 با تدوین ضوابط جدید پرداخت تسهیلات ساخت مسكن، مصوب و ابلاغ كردند: «برای روش‌های سنتی‌سازی 20 میلیون و برای صنعتی‌سازی 25 میلیون تومان وام به ازای هر واحد به انبوه‌سازان تعلق بگیرد»، اما این مصوبه هم‌اكنون به شكلی متفاوت اجرایی شده، به‌طوری‌كه در عمده پروژه‌های در حال ساخت، سازنده‌ها به ازای هر واحد حدود 3 تا 5 میلیون تومان كمتر از ارقام مصوب را دریافت می‌كنند.

بانك عامل در جریان پرداخت وام ساخت مسكن‌مهر، به قیمت مورد توافق وزارت مسكن- متری 300 هزار تومان- استناد می‌كند و با محاسبه متراژ كل واحدها، معادل 80 درصد كل هزینه ساخت، تسهیلات به سازنده می‌دهد، این در حالی است كه طبق گفته همین سازنده‌ها، هزینه نهایی تكمیل واحدهای مسكونی متر مربعی حداقل 350 هزار تومان است كه با این حساب، مابه‌التفاوت تسهیلات پرداختی تا قیمت نهایی را باید متقاضیان از محل جیب خود- آورده نقدی- تامین و پرداخت كنند.

گزارش خبرنگار دنیای ‌اقتصاد، از این نحوه حمایت بانكی از مسكن‌مهر حاكی است هم‌اكنون در یكی از پروژه‌های در حال ساخت در یكی از شهرهای جدید اطراف تهران، سازنده‌ یك بلوك 72 واحدی كه به روش صنعتی‌سازی واحدهای مسكونی را احداث كرده و آماده تحویل به متقاضیان است، به ازای هر واحد 18 میلیون و 400 هزار تومان تسهیلات دریافت كرده است، این در حالی است كه وام صنعتی‌سازی 25 میلیون تومان تعیین شده است.

در این پروژه كه اولین تجربه صنعتی‌سازی محسوب می‌شود، قیمت كل واحد برای تحویل به متقاضی با احتساب هزینه ترهین سند، صدور پروانه، مالیات بر ارزش‌افزوده، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن، نقاشی، پكیج و كابینت حدود 25 میلیون تومان تخمین زده می‌شود كه با این حساب، متقاضی باید 6 میلیون و 600 هزار تومان آورده نقدی به همراه داشته باشد.همچنین سازنده یك بلوك 96 واحدی در همین پروژه، بابت تسهیلات بانكی یك میلیارد و 570 میلیون تومان وام دریافت كرده كه با توجه به متراژ 69 متری هر واحد، سهم هر واحد مسكونی از تسهیلات، رقمی معادل 16 میلیون و 350 هزار تومان بوده است. این پروژه نیز در قالب صنعتی‌سازی احداث شده كه سقف وام برای آن باید همان 25 میلیون تومان تعیین می‌شد.

متقاضیان تاوان سازنده‌ها را می‌دهند؟

علت عدم پرداخت كامل وام‌های 20 و 25میلیونی در دو موضوع خلاصه می‌شود. اول شیوه‌ای است كه بانك در پی مصوبه دولت تعریف كرده به این معنی كه این وام‌ها تا سقف 80 درصد هزینه ساخت پرداخت می‌شود. موضوع دوم تمایل سازنده‌ها به ساخت واحدهای با متراژ كوچك (50 تا 60 متر) است كه این میزان مساحت در كنار پرداخت 80درصد هزینه ساخت به‌صورت وام باعث شده در اغلب پروژه‌های مسكن‌مهر، كمتر از میزان واقعی وام، تسهیلات تعلق بگیرد.

به عبارت ساده‌تر، چنانچه واحدهای در حال ساخت 90 متر مساحت داشته باشد و به شیوه سنتی‌سازی احداث شود، وامی كه به آن تعلق می‌گیرد با احتساب 80 درصد هزینه ساخت با قیمت متری 300 هزار تومان، همان 20 میلیون تومان تعیین خواهد شد، اما زمانی‌كه متراژ كوچك می‌شود، میزان وام نیز كمتر می‌شود.

گفته‌های تاییدنشده درباره وام صنعتی‌سازی

كارگروه مسكن با اعمال تفاوت در سقف وام ساخت برای صنعتی‌سازی در مقایسه با سنتی‌سازی قصد داشته انگیزه ساخت مسكن با شیوه‌های جدید را افزایش دهد، اما نحوه پرداخت تسهیلات به این پروژه‌ها در برخی موارد میزان وام را از 20 میلیون تومان هم كمتر كرده است.

این در حالی است كه یك مسوول بانكی در یكی از شعب بانك مسكن به دنیای‌اقتصاد گفت: مقرر شده وام صنعتی‌سازی مسكن بر اساس متر مربعی 350 هزار تومان محاسبه شود تا میزان تسهیلات قابل تعلق در حالت 80 درصد هزینه ساخت افزایش پیدا كند، اما سازنده‌های صنعتی‌ساز از این قضیه ابراز بی‌خبری می‌كنند و می‌گویند بانك برای آنها، تسهیلات را براساس همان قیمت متری 300 هزار تومان محاسبه كرده است.

در همین زمینه یكی از سازنده‌های مسكن‌مهر در اطراف تهران به دنیای‌اقتصاد گفت: تفسیر مصوبات در طرح ملی مسكن‌مهر در نهایت باعث خواهد شد فشار مالی به متقاضیان افزایش پیدا كند، به‌طوری‌كه اگر به رغم تعیین سقف وام ساخت، این تسهیلات كمتر پرداخت شود، مابقی آن را باید مردم در زمان تحویل پرداخت كنند.

مهندس‌داوود ‌آقانژاد تاكید كرد: نحوه پرداخت تسهیلات ساخت مسكن‌مهر با آنچه تاكنون بارها توسط مسوولان بخش مسكن مطرح شده، تفاوت دارد. مسوولان در مصاحبه‌هایشان، سقف وام را همان 20 و 25 میلیون تومان اعلام می‌كنند؛ در حالی‌كه احتمال اختصاص این رقم به سازنده‌ها بسیار كم است.

این سازنده و مدیر شرکت آسا تدبیرسازان که پروژه‌اش در شهرک ابریشم و اسلام شهر پیشرو است، تاکید کرد: علاوه بر مشکلاتی که در این زمینه برای انبوه سازان ایجاد شده است مشکل مربوط به عدم تطبیق ارزیابی‌های بانک با صورت وضعیت‌های پروژه نیز از جمله مواردی است که برای سازندگان مسکن مهر ایجاد مشکل کرده است به عنوان مثال در حالی که صورت وضعیت پروژه ما یک میلیارد و 670 میلیون تومان است؛ اما برآورد کارشناسان بانک از این رقم 410میلیون تومان بوده است.

در همین زمینه، مستاجران مدیر عامل شرکت سی بن سازه که در شهر جدید پرند در پروژه پایلوت صنعتی‌سازی مپسا 276 واحد در متراژهای 65،75 و 90 متری در دست ساخت دارد به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به اینکه بانک مقرر کرده است که 80 درصد از هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کند همین امر باعث می‌شود که سهم آورده متقاضیان مسکن مهر افزایش چشمگیری پیدا کند. این در شرایطی است که وقتی از اتحادیه مسکن مهر در خصوص سهم آورده اعضا سوال می‌شود معمولا پاسخ مشخصی در این زمینه دریافت نمی‌کنیم.

مشكل قابل حل است، چگونه؟

فرید قدیری- بانك مسكن مطابق اصول بدیهی پرداخت تسهیلات ساخت، از ارائه وام معادل 100 درصد هزینه ساخت خودداری می‌كند به این معنی كه حداكثر تا 80 درصد هزینه‌های قابل انجام برای ساخت یك واحد مسكونی، وام به سازنده می‌دهد علت این اقدام نیز این است كه اگر قیمت تمام‌شده واحدی 100 میلیون است و بانك عین 100 میلیون را وام بدهد، با كاهش 5/0درصدی قیمت مسكن، ارزش ملك 500 هزار تومان از ارزش وام كمتر می‌شود و این احتمال وجود دارد كه مالك از بازپرداخت وام خودداری كرده و بانك را با انبوه‌ مطالبات معوق روبه‌رو كند. پس بنابراین پرداخت وام تا سقف 80 درصد هزینه ساخت قابل قبول و طبیعی است.

اما مشكل و نقص از جایی آغاز می‌شود كه بانك به قیمت متری 300 هزار تومان استناد می‌كند. هزینه واقعی ساخت مسكن‌مهر 340 تا 350 هزار تومان است و آنچه هم‌اكنون سازنده‌ها در این طرح انجام می‌دهند، تكمیل نیست.

این واحدها اگرچه با قیمت توافقی متری 300 هزار تومان ساخته می‌شود، اما متقاضی برای سكونت در آن باید متری 40 هزار تومان دیگر هزینه كند. راهكار حل این مشكل و جلوگیری از پرداخت ناقص تسهیلات این است كه بانك همچنان با سازنده‌ها، قیمت را متری 300 هزار تومان محاسبه كند، اما زمانی‌كه واحدها تحویل تعاونی‌ها می‌شود و وام به آنها منتقل می‌شود، مابه‌التفاوت تسهیلات تا سقف 80درصد متری 340 هزار تومان به اعضا پرداخت شود. با این شیوه محاسبه از یك سو، بانك از پرداخت اضافی تسهیلات به سازنده خودداری می‌كند و از سوی دیگر هزینه اضافی برای تكمیل واحد توسط متقاضی را تامین می‌كند.